Entenda o que é o contrato de gaveta, como funciona, seus riscos e benefícios, e como regularizá-lo. Saiba como proteger sua compra de imóvel com segurança jurídica.
Adquirir um imóvel é, para muitos, a realização de um sonho. No Brasil, o mercado imobiliário apresenta suas particularidades, e uma delas, bastante discutida, é o “contrato de gaveta”. Talvez você já tenha ouvido falar, ou esteja considerando essa opção. Entender o que ele representa, como opera e quais os riscos envolvidos é fundamental para tomar decisões seguras e informadas.
Este post busca esclarecer esses pontos, de forma clara e acessível, para que você possa entender completamente essa modalidade de transação. Vamos lá?
O que é o contrato de gaveta?
Imagine um acordo de compra e venda de um imóvel que é feito apenas entre o comprador e o vendedor, sem que ele seja oficialmente registrado em um cartório ou órgão público. Isso é o contrato de gaveta. O termo “gaveta” surge da ideia de que o documento fica guardado, simbolicamente, na “gaveta” das partes envolvidas, sem passar pelos pela burocracia de uma transação imobiliária formal.
Essa prática é particularmente comum em situações onde um imóvel está financiado por uma instituição bancária. Nesses casos, o comprador assume as parcelas do financiamento, mas a propriedade formal do imóvel permanece em nome do vendedor perante o banco e o Cartório de Registro de Imóveis.
Por exemplo, se João vende seu apartamento financiado para Maria, Maria se compromete a pagar as parcelas do financiamento, mas, legalmente, João continua sendo o proprietário do imóvel até que o financiamento seja quitado e a transferência oficial seja realizada.
Como funciona o contrato de gaveta?
O funcionamento do contrato de gaveta é relativamente simples, porém, as suas implicações podem ser complexas. Entenda o processo:
- Acordo entre as partes: Vendedor e comprador negociam os termos da venda, incluindo o valor, as condições de pagamento (como o assumir de parcelas de financiamento) e outros detalhes relevantes.
- Elaboração do contrato particular: Um documento é redigido, detalhando o acordo. Embora possa ser feito pelas próprias partes, a assistência de um advogado recomenada para garantir a clareza e a proteção dos interesses de ambos.
- Assinatura e reconhecimento de firma: Para conferir maior credibilidade ao acordo, é comum que as assinaturas sejam reconhecidas em cartório. É importante ressaltar que o reconhecimento de firma atesta apenas que as assinaturas são autênticas, e não confere ao contrato a mesma validade jurídica de um registro em cartório de imóveis.
- Transferência informal: O comprador passa a efetuar os pagamentos acordados (sejam as parcelas do financiamento ou o valor combinado diretamente ao vendedor), mas o imóvel permanece registrado em nome do vendedor.
- Regularização Futura (Opcional): Em um momento posterior, geralmente após a quitação do financiamento, as partes podem buscar a formalização da transferência da propriedade no cartório de Registro.
Por que escolhem essa modalidade?
Apesar dos riscos, o contrato de gaveta ainda é uma opção para muitas pessoas, por algumas razões:
- Economia: As taxas de cartório, impostos como o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e outros encargos podem ser significativos. O contrato de gaveta posterga ou evita essas despesas iniciais.
- Facilidade na Negociação: A burocracia para a transferência de um financiamento pode ser demorada. O contrato de gaveta permite que a transação ocorra de forma mais ágil, sem a necessidade de aprovação imediata do banco.
- Flexibilidade: Para pessoas que enfrentam restrições de crédito ou não conseguem um financiamento tradicional, o contrato de gaveta pode se apresentar como uma alternativa para adquirir um imóvel.
- Rapidez: Comparado aos processos formais em cartório, o contrato de gaveta é mais célere, dependendo apenas do acordo mútuo entre as partes.
O contrato de gaveta é confiável?
Essa é uma pergunta importante e a resposta não é simples. Embora possa ser uma solução prática, o contrato de gaveta envolve riscos significativos para ambas as partes.
Vantagens
- Praticidade: Evita a burocracia e os custos iniciais da transferência formal.
- Acessibilidade: Pode abrir portas para a compra de um imóvel para pessoas com restrições financeiras.
- Flexibilidade: Permite negociar termos específicos que se adequem às necessidades de cada um.
Riscos :
- Falta de segurança jurídica: Por não ter registro, o contrato de gaveta não tem validade perante terceiros. Legalmente, o imóvel continua sendo do vendedor. Isso pode gerar sérios problemas em caso de dívidas do vendedor ou disputas judiciais, onde o imóvel talvez seja penhorado mesmo que você esteja pagando por ele.
- Risco de inadimplência: Se o comprador deixar de pagar as parcelas do financiamento, o vendedor (ainda responsável formal perante o banco) pode ter seu nome negativado e até perder o imóvel.
- Fraudes: Existe o risco de má-fé por parte do vendedor, que pode tentar vender o mesmo imóvel para várias pessoas ou ocultar dívidas.
- Dificuldade de regularização futura: Caso o financiamento não seja quitado ou surjam pendências legais, a regularização do imóvel no futuro pode se tornar um processo complicado e oneroso.
Em síntese, o contrato de gaveta não se considerada uma prática totalmente segura. A ausência de um registro oficial deixa o comprador em uma posição vulnerável, sem o reconhecimento legal da sua propriedade.
Minimizando os riscos do contrato de gaveta
Se, após ponderar os riscos, você ainda considerar o contrato de gaveta, algumas medidas podem ajudar a proteger os envolvidos:
- Consulte um advogado: Um profissional especializado em direito imobiliário pode elaborar o contrato de forma clara e segura, incluindo cláusulas que protejam ambas as partes.
- Reconhecimento de assinaturas em cartório: Embora não seja um registro oficial, o reconhecimento de firma em cartório confere maior validade ao documento em um eventual litígio judicial.
- Pesquise o imóvel e o vendedor: Verifique a existência de ônus (como hipotecas ou penhoras) sobre o imóvel e a situação financeira do vendedor para evitar surpresas.
- Documente tudo: Guarde todos os comprovantes de pagamento, recibos e qualquer comunicação relacionada ao contrato.
- Planeje a regularização: Estabeleça um prazo ou condição para a regularização do imóvel, como a quitação do financiamento, para que a propriedade seja formalmente transferida.
Como regularizar um contrato de gaveta?
Regularizar um contrato de gaveta significa formalizar a transferência do imóvel para o nome do comprador no cartório de registro de imóveis, garantindo a segurança jurídica da transação. O processo geralmente envolve:
- Quitação do financiamento: Se o imóvel estiver financiado, você deve quitar o saldo devedor junto ao banco.
- Obtenção da certidão de quitação: Após a quitação, o banco emitirá uma certidão que libera o imóvel de qualquer ônus.
- Pagamento de impostos: O comprador deverá pagar o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e outras taxas municipais.
- Registro em cartório: Com a certidão de quitação e os impostos pagos, as partes devem comparecer ao Cartório de Registro de Imóveis para formalizar a transferência, apresentando o contrato de compra e venda e outros documentos.
- Atualização da matrícula: Após o registro, o cartório atualizará a matrícula do imóvel e o comprador se tornará o proprietário legal do bem.
Alternativas mais seguras
Se os riscos do contrato de gaveta parecem altos demais, existem opções mais seguras para adquirir um imóvel:
- Transferência formal do financiamento: Alguns bancos permitem a transferência do contrato de financiamento para o novo comprador, mediante análise de crédito.
- Compra à bista: A quitação total do imóvel elimina a necessidade de qualquer tipo de contrato informal.
- Contrato de promessa de compra e Venda (com registro): Este tipo de contrato, quando registrado em cartório, oferece muito mais segurança jurídica do que o contrato de gaveta, protegendo os direitos do comprador.
Conte com a Mettzer para fazer seu contrato
Se você decidir seguir com um contrato de gaveta, busque o apoio de um advogado especializado e tome todas as precauções possíveis, como reconhecer assinaturas em cartório e documentar todos os pagamentos. No longo prazo, a regularização do imóvel é a melhor forma de garantir a segurança da sua compra.
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Perguntas frequentes
Se o vendedor agir de má-fé, como vender o imóvel para outra pessoa ou não transferir a propriedade após a quitação, o comprador pode recorrer à Justiça. Um contrato de gaveta com assinaturas reconhecidas em cartório tem alguma validade jurídica, mas provar a posse pode ser complicado sem registro oficial.
Sim, mas o processo pode ser mais difícil. O banco exigirá que o imóvel esteja regularizado no nome do comprador antes de aprovar um novo financiamento. Isso significa quitar o financiamento anterior (se houver) e registrar a transferência no cartório.
O contrato de gaveta tem validade entre as partes que o assinaram, especialmente se as assinaturas forem reconhecidas em cartório. No entanto, ele não tem validade perante terceiros, como bancos ou o sistema registral, o que limita sua segurança jurídica.
Estudante de Letras e literatura pela Universidade Federal de Santa Catarina. Especialista em Normas ABNT e Redator para o Blog da Mettzer. Seu objetivo é conteúdos educativos que ajudem as pessoas no seu dia a dia profissional
